房地产企业，部分楼项目变更主体，变更过程中的税费，以及变更后续建设期间有关税费的法律规定

同学你好：变更过程中的税费 • 增值税：若项目变更主体属于转让在建工程，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号规定，房地产开发企业转让在建项目，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率计算应纳税额。 • 土地增值税：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。但上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 • 契税：在土地使用权和房屋所有权转移时，承受方需要缴纳契税，契税的税率为3%至5%不等，具体税率由地方规定。 • 印花税：房地产开发企业在与房地产交易相关的合同签订时，可能需要缴纳印花税，印花税的税率为0.05%。 。

变更后续建设期间的税费 • 增值税：受让房地产开发企业完成在建项目的继续开发，以自己的名义立项销售时，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，属于销售自行开发的房地产项目。如果是老项目，企业可以选择适用5%的征收率简易计税，新项目只能选择税率为9%的一般计税方式。 • 土地增值税：房地产企业以接盘等形式购入未完工在建项目，继续以自己名义立项建设并销售后，该项目土地增值税清算时，大部分税务机关对购入在建工程成本，不认可再计算加计扣除金额。如浙江省规定，房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。 • 企业所得税：房地产开发企业作为企业，需要缴纳企业所得税，企业所得税的税率为25%。在计算应纳税所得额时，其后续建设期间发生的合理成本、费用等可按规定进行扣除。 • 城市维护建设税及附加：房地产开发企业需要缴纳城市维护建设税，税率为7%，还需缴纳教育费附加，费率为3%，以及地方教育附加，费率为2%。 • 房产税：房地产开发企业拥有房产的，需要缴纳房产税，房产税的税率为1.2%。 • 城镇土地使用税：房地产开发企业使用土地的，需要缴纳城镇土地使用税，城镇土地使用税的税率为4元/平方米至30元/平方米不等。